Россиянам очень нужно дешевое жильё. Квартирный вопрос портит кровь уже которому поколению людей в нашей стране, а универсальный способ волшебным образом решить проблему так и не придуман. Ликвидными остаются самые дешевые и некачественные квадратные метры, которые, по-хорошему, нужно расселить и забыть как страшный сон. В продаже востребованы комнаты в коммуналках, квартиры в хрущёвках, крохотные студии в самых скромных новостройках. Все бюджетные механизмы последних лет, громкие обещания властей и социальные программы пока не помогают переломить ситуацию.

Однако на рынке недвижимости формируются собственные отклики на социальные запросы. Среди подобных явлений можно отметить, к примеру, создание новых коммуналок — продажа квартир по комнатам или долям. Другим заметным явлением стало появление сегмента апартаментов — относительно дешевых квартир в нежилом фонде, где нельзя оформить прописку.

Но всем участникам рынка недвижимости очевидно: апартаменты заняли свою небольшую нишу и теперь должны уйти в тень. По мнению некоторых экспертов, на горизонте появился новый тренд — доходные дома. Есть вероятность, что собственные квартиры останутся привилегией ограниченного числа россиян, а будущее большинства должно быть за доступной арендой.

Что такое доходные дома

Доходные дома — распространённый тип жилья Европе и США. Эта форма недвижимости, при которой многоквартирное здание принадлежит одному владельцу и сдаётся арендаторам в найм на длительный срок. Подобный бизнес считается не особенно прибыльным, зато надёжным, принося не более 10% годовых. Цены на аренду рассчитаны на средний класс: их нельзя назвать бросовыми, однако большинство жильцов могут себе это позволить.

По данным Международного союза квартиросъемщиков, более половины европейцев снимают квартиры. В Швейцарии, к примеру, это 70% жителей. А в отдельных мегаполисах — к примру, в Берлине — до 90% горожан. Некоторое время доходные дома существовали и в России, пока революционные потрясения не превратили большинство из них в коммуналки.

Государство делает ставку на аренду

Тезисы о массовом строительстве доходных домов давно стали частью современной политической риторики, однако в 2013 году они звучали особенно часто. Российские чиновники всерьёз рассматривают этот механизм в контексте доступного жилья. Зимой 2014 года планируется закончить работу над федеральным законом о некоммерческом жилом фонде. Его разрабатывают в комитете Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ. Главный упор в этом документе делается именно на доходные дома и возможность льготной аренды по ценам в несколько раз ниже рыночных. Поэтому в обозримом будущем можно прогнозировать активизацию строительства.

Однако то, о чём говорят чиновники, имеет мало общего с настоящими доходными домами. Речь идёт о некоммерческом жилом фонде, где смогут снимать квартиры льготники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Дешевые квартиры, которые средний россиянин реально сможет арендовать без ущерба для семейного бюджета, не окупят затрат на строительство. В этом вопросе возможен либо доход, либо социальная нагрузка.

Учитывая активность российских властей, строительство доходных домов — несомненный тренд ближайшего времени. Однако пока это искусственная инициатива, которая исходит исключительно от государства.

Доходные дома и реалии российского рынка

Сегодня на российском рынке недвижимости сегмент специализированного арендного жилья практически отсутствует. Учитывая нестабильную экономику и множество административных сложностей, прибыль в 10% годовых плохо стимулирует отечественных бизнесменов вкладывать деньги в доходные дома.

Широко известны лишь несколько проектов. В Москве это два элитных доходных дома: здание на. Большом Николоворобинском переулке, д. 10, где сдаются квартиры по цене от 2,5 тысяч до 12 тысяч долларов, и комплекс «Баркли-Плаза на Пречистенской набережной, где аренда однокомнатной квартиры обойдётся в 10 тысяч долларов.

В Петербурге за проект доходного дома рискнули взяться только финские инвесторы. Им принадлежит комплекс на 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15. Стоимость аренды там вполне рыночная — цены начинаются от 18 тысяч рублей.

Квартиры, которые будут сдавать ниже рыночной цены, — это утопия, которая сможет существовать лишь за счёт государства. По оценкам экспертов, даже массовое возведение объектов для коммерческого найма будет возможно лишь в том случае, если чиновники найдут варианты стимулирования частных инвесторов. Сейчас обсуждаются возможные схемы различных льгот для девелоперов, при которых в рамках коммерческих проектов будут создавать квоты для социальной аренды.

Пока остаётся открытым вопрос, найдут ли доходные дома своих жильцов. В стране существует огромный запрос на льготную аренду, коммерческий найм же успешно существует в рамках частного рынка.

Какие перспективы у доходных домов в России

У доходных домов есть два основных пути развития: коммерческий и социальный. Они могут занять определённую нишу на рынке коммерческой аренды и потеснить частников, которые сдают квартиры. Однако, в этом случае бизнес-проекты будут конкурировать лишь за счёт более высокого качества жилья или комплексного обслуживания домов. И по ценам, и по расположению недвижимости в центральных районах «частники» будут выигрывать, ведь им не нужно окупать затраты на строительство.

Однако коммерческая аренда не решит жилищную проблему. Для многих россиян снимать квартиру тяжело не только финансово, но и морально. По понятным причинам человека коробит отдавать деньги в пустоту, когда их можно было бы вкладывать в ипотеку и получить на выходе осязаемые плоды своих инвестиций. Поэтому большинство арендаторов воспринимают свои съёмные квартиры как временное жильё, вынужденную меру и предпринимают героические попытки стать собственниками вожделенных квадратных метров.

При этом очевидно, что на Западе к тратам на аренду относятся проще. Одна из причини — разница в доходах. Среднестатистический гражданин России должен будет отдать за весьма скромную квартиру половину своей зарплаты, размер которой и так не поражает воображение. Кроме того, европеец сможет спокойно платить за съёмное жильё и на пенсии в отличие от россиянина. Но всё-таки дело не только в финансах. Против аренды во многом работает менталитет: деньги, которые тратятся на жизнь «здесь и сейчас» и никогда не вернутся в виде собственности, кажутся выброшенными на ветер.

Единственное, что может переломить ситуацию и сформировать новую культуру отношения к недвижимости — концепция массовой социальной аренды. Напряженность в обществе снизится, если у широкого круга россиян появится возможность снимать приличное жильё без коллапса для ежемесячного бюджета. Однако по запланированной схеме такое право будет лишь у узкой категории населения: льготников, инвалидов, многодетных семей и т.д.

По прогнозам эксертов, существующая концепция доходных домов разнообразит рынок коммерческой аренды и позволит обеспечить доступным жильём малоимущих россиян. Однако она не решит квартирный вопрос среднего класса. Вряд ли это вообще возможно, пока цены на рынке недвижимости держатся на европейском уровне, а размеры зарплат — на российском.

Статья на сайте http://www.gdeetotdom.ru/living/articles/2012723/

Источник: портал недвижимости ГдеЭтотДом.РУ www.gdeetotdom.ru